Hierbij berichten wij uw raad dat ons college heeft ingestemd met de omgevingsvergunningvoor hotel Nassau. Wij informeren u over het proces van de planvorming en debeantwoording van de zienswijzen.
Samenvatting
Op de locatie van het oude Hotel Nassau komen twee nieuwe gebouwen, die ondergronds met elkaar verbonden zijn. Een hotelaccommodatie met kamers en een gebouw voor hotelappartementen. Dit levert een kwaliteitsverbetering voor Bergen aan Zee op, maar ook een impuls voor toerisme in deze regio. In de afwijkingsprocedure heeft de ontwerp omgevingsvergunning 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn zienswijzen ingediend, deze zijn beantwoord in de nota van beantwoording zienswijzen. Op basis van de beantwoording kan de omgevingsvergunning worden verleend.
Aanleiding
De gemeente Bergen heeft de wens het kustdorp Bergen aan Zee een kwaliteitsimpuls te geven. In deze familiebadplaats staan enkele panden op het punt de stap te maken van verouderd naar verloederd. Dit heeft niet alleen gevolgen voor de lokale economie maar ook voor de leefbaarheid. Daarom is in de structuurvisie Bergen aan Zee 2012 ruimte geboden voor nieuwe ontwikkelingen die een kwaliteitsimpuls ten goede komen. De nieuwbouw van het verouderde Hotel Nassau, waarop dit project ziet, is zo een project. Daarom ondersteunt de gemeente deze herontwikkeling.
Beschrijving bouwplan
In de huidige situatie is op de projectlocatie ‘Hotel Nassau’ aanwezig. Het huidige HotelNassau bestaat uit 42 kamers, beschikt over een buitenzwembad en circa 25parkeerplaatsen op het duin. Nassau Bergen BV is voornemens het huidige hotel te slopenen herontwikkelen. De wens voor herontwikkeling van het hotel is ontstaan omdat hethuidige hotel zowel economisch als technisch gezien afgeschreven is. Het hotel sluit nietmeer aan bij de wens van de hedendaagse toerist.
De nieuwbouw bestaat uit de realisatie van twee (hotel)gebouwen. De twee gebouwen worden onderling met elkaar verbonden. Deze verbinding is echter van buitenaf niet zichtbaar. De bebouwing wordt met de lage zijde naar het dorp gesitueerd en de hoge zijde richting het strand en de zee. Door de gebouwen op deze manier te positioneren alsmede de niet-visuele verbinding tussen de gebouwen, blijven de zichtlijnen vanuit de Parkweg, Paulineweg en de Zeeweg naar het strand optimaal.
De aanwezige verharding rondom het huidige hotel wordt verwijderd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet weliswaar in een groter bebouwd oppervlak, maar het totaal aan verhard oppervlak (gebouw inclusief gesloten bestratingen) wordt kleiner. Dit tezamen met het inbedden van zowel de parkeergarage en de nieuwbouw in het landschap en tussen de bestaande duintoppen, maakt het mogelijk om circa 900 m2 duin met helmgras aan te planten.
Het plan maakt het noodzakelijk om af te wijken van het bestemmingsplan Bergen aan Zee vanwege de verschillende strijdigheden, zoals bouwen buiten het bouwvlak, het overschrijden van bouwhoogtes en het gebruik van sommige gronden.
Proces planvorming
Ten behoeve van deze nieuwbouw is medio 2017 op een openbare informatieavond eenplanuitgangspunten enveloppe aan omwonenden en betrokkenen van het plangepresenteerd. Na deze informatieavond, is aan vier vooraanstaande architectenbureauseen uitvraag gedaan om op basis van de planuitgangspunten enveloppe een plan teontwikkelen. Uit deze uitvraag is het plan van architectenbureau SeARCH als winnaar uit debus gekomen. Het plan van SeARCH is op 4 december 2017 op een nieuwe informatieavondgepresenteerd aan omwonenden en andere betrokkenen.
Om het plan van SeARCH verder te optimaliseren en daarbij ook voldoende draagvlak te creëren is een reflectiegroep ingericht. De reflectiegroep bestaat uit een afspiegeling van dorpsbewoners en – ondernemers, onder leiding van de architect (SeARCH). In totaal zijn vier bijeenkomsten met de reflectiegroep gehouden. De feedback van de reflectiegroep is – waar mogelijk – in het plan verwerkt. Dit heeft onder andere geleid tot aanpassingen in het ontwerp ten aanzien van de exacte posities van de gebouwen. De positie is gedraaid en teruggelegd ten opzichte van het duin. Op basis hiervan is het plan verder uitgewerkt.
Vervolgens heeft de ontwerp omgevingsvergunning 6 weken ter inzage gelegen (gecoördineerd met het ontwerp huisnummerbesluit) en is iedereen in de gelegenheid gesteld om een zienswijze indienen. Wat het proces betreft, wordt door het college van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verleend om af te wijken van het bestemmingsplan. Voor het bouwen, waarin het gebouw zelf wordt aangevraagd, wordt later nog een aparte omgevingsvergunning aanvraagd.
Voor de volledigheid melden wij dat in het proces geen besluit van de gemeenteraad nodig is, omdat de gemeenteraad op 25 juni 2020 heeft besloten dat de raad niet meer betrokken hoeft te worden bij plannen anders dan grote woningbouwplannen. Hiervan is geen sprake.
Na publicatie kan beroep worden aangetekend bij de Raad van State. De omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ wordt later nog ter inzage gelegd.
Beantwoording zienswijzen
In de afwijkingsprocedure heeft de ontwerp omgevingsvergunning 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn zienswijzen ingediend, deze zijn beantwoord in de nota van beantwoording zienswijzen. Op basis van de beantwoording kan de omgevingsvergunning worden verleend.
Veel zienswijzen hebben betrekking op de het volume van het gebouw in relatie tot de bestaande bebouwing in het dorp. Het plan wordt echter ruimtelijk aanvaardbaar geacht. De zichtlijnen naar het strand blijven namelijk optimaal. De voorgenomen ontwikkeling voorziet weliswaar in een groter bebouwd oppervlak, maar het totaal aan verhard oppervlak (gebouw inclusief gesloten bestratingen) wordt kleiner. Dit tezamen met het inbedden van zowel de parkeergarage en de nieuwbouw in het landschap en tussen de bestaande duintoppen, maakt het mogelijk om circa 900 m2 duin met helmgras aan te planten.
Zoals in de Structuurvisie Bergen aan Zee is beschreven, is de schaalgrootte een belangrijk uitgangspunt voor Bergen aan Zee. We willen daar ook niet aan tornen. Hoewel de voorgenomen ontwikkeling groter is dan de bestaande bebouwing, past het plan wel binnen de kaders van de Structuurvisie. Concreet worden de in structuurvisie benoemde kernkwaliteiten behouden en waar mogelijk versterkt en worden knelpunten, zoals het ontbreken van zichtlijnen, opgelost. Daarnaast past het volume van de nieuwe bebouwing in centrumgebied, waar hogere bebouwing dient te worden geconcentreerd. Naar aanleiding van de zienswijzen is de omgevingsvergunning op enkele punten aangepast. Zo wordt een gebied ingericht als natuur (NNN) ter vervanging van NNN dat verloren gaat (circa 60 m2). De provincie heeft hiermee ingestemd. Ook wordt de vergunning aangevuld met een bezonningsstudie en onderzoek naar windhinder.
Ook is de benaming van ‘recreatieappartementen’ naar aanleiding van de zienswijzen vervangen door ‘hotelappartementen’, om duidelijk te maken dat zij onderdeel uitmaken van het hotel. Bovendien worden hier voorschriften aan gekoppeld om te waarborgen dat de hotelappartementen geen woningen zijn en ook niet als zodanig gebruikt kunnen worden.