Matiging indexatie grondverkoop ten behoeve van bouw sociale huurwoningen
De gemeente heeft een maatschappelijke plicht om ook voor lagere inkomensgroepen betaalbare woningen te realiseren. Dat doet de gemeente Bergen in nauwe samenwerking met woningcorporatie Kennemer Wonen. Kennemer Wonen heeft alleen de afgelopen periode, naast de gestegen grondprijzen, ook te maken met door grondstoffen schaarste veroorzaakte stijging van bouwkosten. Daardoor dreigen ook sociale woningbouw projecten in Bergen onbetaalbaar te worden.
Om de bouw van sociale huurwoningen in deze tijd alsnog mogelijk te maken, heeft Kennemer Wonen daarom aan de gemeente gevraagd om, specifiek voor de uitvoering van de projecten verzameld onder de naam ‘Small Five’, éénmalig af te wijken van de voorwaarde die gesteld worden in de anterieure overeenkomst. De “Small Five” zijn 100% sociale huurwoningen van Kennemer Wonen. Het betreft de volgende bouwplannen: Elkshove (Bergen), Tuin- en Oostdorp (Bergen), Oosterkimschool (Schoorl), voormalige Petrusschool (Groet en de voormalige Rabobank (Schoorl).
Op basis van de bepalingen in de anterieure overeenkomst zou de grondprijs voor sociale huurwoningen volgens de Nota Grondprijsbeleid 2020 namelijk worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI).
Bij de notariële overdracht van de gronden voor de bouwplannen Tuin- en Oostdorp terrein (20 sociale huurwoningen en een buurthuis) en locatie Oosterkimschool (16 sociale huurwoningen) is gebleken dat de prijsontwikkeling op basis van de CPI dan uit zou komen op 19,3% voor de periode januari 2021 – oktober 2022. De grondprijs zou hierdoor zo aanzienlijk stijgen dat betaalbare bouw van sociale huurwoningen in het geding zou komen.
Het college heeft daarom besloten om de indexatie van de grondprijzen van sociale huurwoningen te matigen en te beperken tot het kerninflatie cijfer van 6,5% (inflatie exclusief voedsel en energie). Een argument voor het hanteren van het kerninflatie cijfer is dat het reguliere inflatiecijfer sterk is beïnvloed door de gestegen energie- en voedselprijzen. Deze zijn niet meegenomen in het kerninflatiecijfer.
Het risico van indexeren met het kerninflatiecijfer is gelegen in de stijging van de onderhoudskosten van het vastgoed. De kans bestaat dat de onderhoudskosten hoger stijgen dan het kerninflatiecijfer.
Het belang van het binnen een reële termijn realiseren van betaalbare sociale woningbouw woningen in Bergen weegt in dit geval voor het college zwaarder dan de inning van de tot nog toe contractueel verplichte CPI indexatie.
Huurprijsontwikkeling vastgoed Bergen
De gemeente Bergen verhuurt diverse accommodaties aan stichtingen en verenigingen voor het uitvoeren van activiteiten op het gebied van cultuur- sport en welzijn, waaronder museum Kranenburgh, sportcomplexen (buitensport), jongerencentrum en een buurtcentrum. De gemeente heeft daarnaast ook commerciële huurders, zoals bijvoorbeeld kinderdagverblijven, fysiotherapeuten, sportcentrum (binnensport) en strandexploitanten.
Zoals bekend hebben we nationaal, en dus ook als gemeente Bergen, momenteel te maken met een hoge inflatie die op verschillende fronten (loonindexatie, product-prijsindexaties) ook van gemeenten financiële armslag vereist. Conform de bepalingen in de vigerende huurovereenkomsten worden de huurprijzen van ons vastgoed daarom, voor ook al het gemeentelijk vastgoed, per 1 januari 2023 geïndexeerd met 14,5%. Deze indexatie van de huurprijs volgt automatisch uit de met alle partijen gesloten huurovereenkomsten. Hierin is opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd conform het consumentenprijsindexcijfer (CPI).
Het college heeft besloten om voor maatschappelijke instellingen hier een uitzondering op te maken. Hogere uitgaven voor bijvoorbeeld huisvesting leiden ertoe dat er minder budget overblijft om in te zetten voor het maatschappelijk doel van die instellingen en mogelijk tot een hogere subsidieaanvraag indien van toepassing. Daarom heeft het college besloten om de indexatie van de huurprijs voor maatschappelijke huurders in 2023 eenmalig te beperken tot 6,5%. Het gaat hierbij om 17 van de in totaal 121 huurders met deze wijze van indexatie.