Er is een grote vraag naar nieuwbouwwoningen en de woningmarkt is oververhit. Voor jongeren, starters en andere woningzoekenden wordt het steeds moeilijker om een (t)huis te bemachtigen. Het is steeds lastiger een sociale huurwoning te bemachtigen en er is een toename van kwetsbare personen en huishoudens in de wijken. Deze ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat de in de regio werkzame woningcorporaties, de gemeente Alkmaar
en de BUCH-gemeenten aan Companen hebben gevraagd om een nieuw woningmarktonderzoek uit te voeren. Het onderzoek laat met name zien wat de verwachte bevolkings-en huishoudensontwikkeling is en welke woningbehoefte daar bij past. De uitkomsten van het marktonderzoek kunt u lezen in de bijlage: Woningmarktonderzoek Companen 2021.
Trends en ambities
Bepalend voor de toekomstige woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, is hoe de bevolking in de regio Alkmaar zich gaat ontwikkelen. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van de prognoses van de provincie Noord-Holland. Deze prognoses gaan uit van een gemiddelde ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens in de gemeenten. Specifiek voor de gemeente Bergen is er aanvullende woonbehoefte voor jonge huishoudens, aldus de
notitie Bergense Behoefte. De ambities van de regio Alkmaar gaan veel verder dan het voorzien in de gemiddelde woningbehoefte. Regio Alkmaar heeft samen met de provincie het Woonakkoord gesloten. De ambitie is om jaarlijks in de regio minstens 2.000 woningen toe tevoegen om te voorzien in de reguliere behoefte. Daarnaast ligt er een ambitie voor het huisvesten van woningzoekenden uit de Metropoolregio Amsterdam (MRA), vergunninghouders, arbeidsmigranten en spoedzoekers. Dit advies gaat in op de reguliere woonbehoefte van de gemeente Bergen. Over de verdeling van de extra ambitie worden in de regio nadere afspraken gemaakt.
Het aantal huishoudens gaat de komende 10 jaar toenemen met 490 uit de provinciale prognose en daarbovenop ruim 500 alleenstaande en stellen jonger dan 35 jaar, wanneer de gemeente zich volgens de notitie Bergense Behoefte inzet om jongere huishoudens te behouden. Dat maakt een totale toename van het aantal huishoudens tussen 2021 en 2029 met 990 huishoudens.
Samenstelling en ontwikkeling van de woningvoorraad
In de gemeente Bergen staan 14.750 woningen. 70% daarvan is koop, 19% corporatiesector en 11% vrije sector huur. Het meest voorkomende woningtype is de rij-hoekwoning en vrijstaande woning, samen 64% van de voorraad. De gemiddelde verkoopprijs is tussen 2017 en 2020 toegenomen van €493.000 naar €550.000. Het aantal verkochte woningen van rond de 400 per jaar is desondanks behoorlijk gelijk gebleven in dezelfde periode. Binnen de regio Alkmaar zijn de huizen in Bergen gemiddeld het duurst. Ruim 40% van de voorraad is meer waard dan €500.000 euro. Dat is fors in vergelijking tot de voorraad tot €325.000 euro (26%).
Behoefte aan nieuwbouw tussen 2021 tot 2030
De behoefte aan nieuwbouw voor de gemeente Bergen bestaat naast de provinciale prognose ook uit de behoefte die voortkomt uit de notitie Bergense Behoefte. Door inzetten op de betaalbaarheid van de voorraad ontstaat daarmee nog een aanvullende behoefte aan nieuwbouw van bijna 500 alleenstaanden en stellen jonger dan 35 jaar.
De woningbehoefte tussen 2021 en 2030 ziet er als volgt uit:
- Woningbehoefte door toename huishoudens: +360
- Bergense behoefte: +480
- Inlopen woningtekort: +195
- Toename frictieleegstand*: +10
- Totaal: +1.050
*Frictieleegstand is de ruimte die nodig is in de woningvoorraad voor verbouwing en of verhuizingen en bedraagt
in dit onderzoek 1,5% van de woningvoorraad.
Behoefte aan sociale huurwoningen
De gewenste toevoeging van sociale huurwoningen bevindt zich binnen een marge van +388 en + 433, afhankelijk van de uiteindelijke economische groei. Bij de behoefte is rekening gehouden met inlopen op het woningtekort en de afspraken uit het Pact woonzorg Regio Alkmaar. Dit pact is erop gericht om mensen met begeleiding sneller zelfstandig te kunnen laten wonen. Als gezegd is er aanvullende behoefte vanuit de MRA en vraag van
vergunninghouders, arbeidsmigranten en spoedzoekers.
In de huursector is toevoeging gewenst van kleine (doorgaans levensloopgeschikte) appartementen, gericht op de groeiende groep kleine huishoudens. Het gaat hierbij zowel om starters als om ouderen. De vraag in de huursector is het grootst in het sociale segment.
In de koopsector ligt de opgave vooral in het toevoegen van betaalbare grondgebonden woningen in de prijsklasse tot € 250.000. Daarnaast is er een toenemende vraag naar koopappartementen in het goedkope segment (tot € 200.000). Vanwege het beleidsdoel om woningen toe te voegen voor het behouden van jonge huishoudens voor de gemeente is
extra aanbod nodig aan woningen die bereikbaar zijn voor jonge huishoudens. Het dure koopsegment staat potentieel onder druk, omdat de huishoudens in deze woningen ouder worden en vaker willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning, terwijl deze woningen te duur zijn voor jonge huishoudens. Overigens zijn dit woningen die wel bereikbaar zijn voor huishoudens uit de Metropoolregio Amsterdam die een grondgebonden woning in een rustige en groene woonomgeving zoeken.
Middensegment
Het aanbod van goedkope en betaalbare koopwoningen is ten opzichte van het aantal huishoudens met een middeninkomen klein. Deze groep maakt geen aanspraak op een sociale huurwoning. Om een gemiddelde rijwoning te kunnen betalen in Bergen is op het moment daarentegen een bruto jaarinkomen van €69.000 nodig. De groep middeninkomens valt daardoor tussen wal en schip. Ze verdienen te veel voor de sociale huurmarkt, maar
over het algemeen te weinig om goede kans te maken op de koopmarkt. Naar verwachting stijgt het gemiddelde prijsniveau nog even door en neemt de groep middeninkomens toe. Het is daarom ook belangrijk woningen in het middensegment te realiseren.
Wonen en Zorg
De toename van 65-plushuishoudens zal voornamelijk leiden tot een toename van de vraag naar regulier wonen voor ouderen. Doordat er straks meer 75-plussers wonen in de gemeente zal de behoefte aan geclusterd wonen (met of zonder zorg) echter naar verhouding sterker gaan toenemen. Het aantal oudere huishoudens (65+) in een reguliere
woning neemt in de periode tot 2030 toe met 400. Daarvoor zijn dus 400 reguliere woningen benodigd. Het aantal oudere huishoudens in een geclusterde woonvorm neemt in deze periode toe met 560. Dit gaat vooral om kamers/appartementen rond een (zorg)voorziening. Naar verwachting verschuift de vraag onder verstandelijk gehandicapten deels van geclusterd wonen naar individueel wonen, van ongeveer 30 naar 60. De totale zorgvraag
onder verstandelijk gehandicapten blijft ongeveer gelijk, namelijk 320 personen. Voor lichamelijk gehandicapten verandert er nagenoeg niets in de zorgvraag. De totale woonbehoefte blijft ongeveer 35, waarvan 30 geclusterd en 5 individueel.
Confrontatie woonbehoefte met huidige planning
Het instrument dat de gemeente gebruikt om de voortgang van plannen bij te houden is plancapaciteit.nl Om de zoveel tijd wordt op basis van plancapaciteit de realisatiecapaciteit bepaald. Dit is het verwachte aantal woningen dat gebouwd gaat worden op basis van de plannen (tot 2029), er rekening mee houdend dat een deel van de plannen niet door zal gaan. In oktober 2021 staan er 1.474 woningen op plancapaciteit. Dat levert een realisatiecapaciteit op van circa 944 woningen. Als gesteld is de reguliere behoefte tot 2030 1.050 woningen. Er is dus nog ruimte om plannen toe te voegen om aan de uiteindelijke behoefte te voldoen.
Conclusie
De Woonbehoefte van de gemeente Bergen tot 2030 bestaat uit 1.050 woningen. De belangrijkste doelgroepen zijn jongeren en ouderen. Momenteel worden er naar verwachting circa 944 woningen gebouwd tot 2030. De gemeente is dus hard op weg om in de reguliere, gemeentelijke behoefte tot 2030 te voorzien. Een opmerking die geplaatst moet worden is dat ook de realisatiecapaciteit een schatting blijft. Bovendien zijn er altijd toekomstige ontwikkelingen die zich voordoen waar bevolkings- en woningbouwprognoses op bijgesteld moeten worden. Daarom wordt er regelmatig een woonbehoefteonderzoek gedaan en houden we plannen continu in de gaten.
De woonbehoefte vertaalt zich vooral naar gewenste realisatie in het betaalbare koopsegment en het sociale huursegment. Mogelijk ontstaat er een overschot aan woningen in het dure segment (meer dan 500.000 euro), maar dit is ook afhankelijk van economische ontwikkeling en de hoeveelheid huishoudens met een grote portemonnee die vanuit andere gemeenten en de MRA regio naar Bergen willen verhuizen.
Ook al ligt de grootste opgave in het realiseren van betaalbare koop- en huurwoningen, betekent dat niet dat er geen woningen in andere segmenten worden toegevoegd. In de praktijk zijn er ook woningen in het midden- en dure segment nodig om de exploitatie van plannen rond te krijgen. Bovendien willen we ook bouwen in het middensegment. Daar is ook behoefte aan, zei het iets minder. Bouwen in het middensegment doen we voor de
huishoudens die momenteel in het sociale segment zitten maar een inkomensontwikkelingen
hebben doorgemaakt, de middeninkomens die net teveel verdienen voor het sociale
segment, maar bijvoorbeeld ook voor de oudere die kleiner maar kwalitatief goed wil wonen.
De resultaten van dit onderzoek gaan gebruikt worden voor beleidsvorming. Voor de gemeente Bergen wordt het onderzoek gebruikt voor beleidskeuzes die we willen maken voor de nieuwe woonvisie van Bergen.
Bijlage: