In de huisvestingsverordening zijn regels opgenomen over de toewijzing van sociale huurwoningen, over het bepalen van urgentievolgorde voor woningzoekenden en regels m.b.t. toeristische verhuur. Ook kan de huisvestingsverordening regels bevatten over onder andere opkoopbescherming en voorrang voor eigen inwoners. Alle gemeenteraden in Regio Alkmaar worden voorgesteld vóór 1 juli 2023 een nieuwe huisvestingsverordening vast te stellen en daardoor hangt hier een strakke planning aan vast. De huisvestingsverordening loopt in de planning voor op de Woonvisie. In de Woonvisie staat het gemeentelijk Huisvestingsbeleid centraal en is het niet mogelijk om indirecte of directe regels rondom woonruimteverdeling op te nemen. Over de Woonvisie zal de raad in april een startnotitie ontvangen.
In Regio Alkmaar zijn de zes gemeenten en de corporaties (verenigd in de SVNK) in een gezamenlijke projectgroep sinds enige tijd aan de slag met de actualisatie van de zes lokale huisvestingsverordeningen in de regio. De aanpak van de huisvestingsverordening bestaat uit twee delen:
Deel I. Woonruimteverdeling (regels over sociale-huurwoningen). Hierin zijn enkele aanpassingen voorgesteld.
Deel II. Door wetswijzingen kunnen gemeenten (nu al of binnenkort) voor enkele extra onderwerpen regels opnemen in de Huisvestingsverordening zoals opkoopbescherming, toeristische verhuur, uitbreiding voorrang eigen inwoners. Ons college wil de gemeenteraad het eerste deel, regels over de sociale- huurwoningen, van de huisvestingsverordening vóór 1 juli 2023 laten vaststellen. Het tweede deel krijgt de raad op een later moment voorgelegd. Een deel van deze onderwerpen wordt nog onderzocht of is nog niet in wetgeving mogelijk gemaakt. Hieronder worden de twee onderdelen nader beschreven.
Deel I Woonruimteverdeling (regels over sociale- huurwoningen)
Participatie belanghouders
Ten behoeve van de evaluatie van het huidige woonruimteverdeelbeleid hebben de corporaties een document met wijzigingsvoorstellen opgesteld en is op 25 oktober 2022 in Alkmaar een bijeenkomst met huurdersorganisaties over dit thema gehouden. Het bovenstaande heeft geleid tot voorstellen die zijn voorgelegd in de projectgroep. Tijdens een belanghoudersbijeenkomst medio januari 2023 heeft de projectgroep bij de huurdersorganisaties opgehaald hoe wordt gekeken naar de voorgestelde aanpassingen. De huurdersorganisatie konden zich in grote lijnen vinden in de voorgestelde aanpassingen en deden daartoe nog enkele wensen.
Voortbouwen
Er ligt al een stevige regionale basis ten aan zien van de woonruimteverdeling en net als in 2019 heeft Regio Alkmaar de ambitie om de inhoud van de zes huisvestingsverordeningen op elkaar af te stemmen, waarbij er wel een mogelijkheid is om lokaal af te wijken van de regionale basistekst.
Actualisatie
De projectgroep benadert de aanpassing van de huisvestingsverordeningen als een actualisatie: dat betekent dat de huidige verordening als uitgangspunt is genomen en vervolgens is bezien op welke onderdelen aanpassing gewenst is. Veel onderdelen van de huidige teksten blijven wat de projectgroep betreft overeind. Voor een deel zijn de voorgestelde wijzigingen gericht op tekstuele verduidelijkingen, bijvoorbeeld door de begrippenlijst wat te verbreden of door zinnen wat duidelijker te formuleren. Ook is de tekst aangepast op de wettelijke bepalingen uit de Huisvestingswet, bijvoorbeeld als het gaat om de bepalingen rondom lokale binding. Hieronder volgt een korte beschrijving van de belangrijkste voorgestelde wijzigingen.
Waar gaat de verordening over?
De verordening had en heeft betrekking op de sociale huurvoorraad, dat wil zeggen huurwoningen met een prijs tot en met de liberalisatiegrens (€808,- in 2023) van zowel corporaties als andere verhuurders. Geconstateerd is wel dat de huidige verordeningstekst sterk is ‘toegeschreven’ naar corporaties, zodat niet helder wordt wat precies wordt ‘gevraagd’ van particuliere verhuurders van sociale huurwoningen. In de nieuwe verordeningstekst is dit aangepast en geldt o.a. dat professionele particuliere verhuurders (20 woningen of meer) geacht worden toe te wijzen aan in het SVNK ingeschreven woningzoekenden conform de regels zoals opgenomen in de verordening. Woningaanbieding moet via SVNK of eventueel via een vergelijkbaar medium.
Voorrang
Naast de hierboven al genoemde introductie van de mogelijkheid tot voorrang voor 65+ers en 55+ers, wordt voorgesteld om een voorrangscategorie voor jongeren tot 28 jaar in het leven te roepen. Deze leeftijdsgrens sluit aan bij de wetgeving rondom tijdelijke huurcontracten en moet er voor zorgen dat jongeren vanaf hun 23e qua slaagkans niet in een ‘gat’ vallen (er bestaat al een voorrangscategorie tot 23 jaar, aansluitend op de Huurtoeslag wetgeving).
De doorstroomvoorrang wordt vereenvoudigd: bij maximaal 25% van het vrijkomende woningaanbod kan voorrang worden gegeven aan huishoudens die een sociale huurwoning van een SVNK-corporatie leeg in de regio achterlaten. Bij eerste verhuur van woningen (nieuwbouw) kan voorrang worden verleend aan huishoudens met economische of maatschappelijke (ofwel lokale) binding. Bij de laatste is ook de inzet van het volgordecriterium ‘woonduur’ mogelijk, waardoor bijvoorbeeld bij een nieuwbouw appartementencomplex senioren in gezinswoningen uit de omgeving die niet of niet lang staan ingeschreven, verleid kunnen worden om door te stromen. Voorgesteld wordt om expliciet(er) in de verordening op te nemen dat een urgentie wordt geweigerd als de kans nihil is dat het desbetreffende huishouden in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, bijvoorbeeld als er net een huisuitzetting heeft plaatsgevonden en er nog geen oplossing is gevonden voor de ontstane huurschuld o.i.d. Indien een urgentie is verleend, dan is weigeren van passende woonruimte niet meer toegestaan. Tenslotte wordt voor het onderdeel urgentie voorgesteld om het ‘automatisch bemiddelen’ als een urgent woningzoekende nog geen woning heeft gevonden, te beëindigen. Urgent woningzoekenden krijgen dan zes maanden (nu 3 maanden zelf zoeken, en daarna 3 maanden voor directe bemiddeling) de tijd om zelf met urgentie te zoeken naar een passende woning. Indien nodig ondersteunt en/of bemiddelt de corporatie daarbij, maar dat is dan uitzondering en niet meer regel.
Boetebepaling en experimenten
In de nieuwe verordeningen komt een mogelijkheid om een bestuurlijke boete op te leggen. Hiermee heeft een gemeente een stok achter de deur om handhavend op te kunnen treden indien door verhuurders niet conform de bepalingen in de huisvestingsverordening wordt gehandeld. Voorgesteld wordt om het experimenteerartikel weer op te nemen.
Deel II Verkenning overige instrumenten
In deze fase wordt een verkenning gedaan naar de mogelijkheden en de proportionaliteit van het wel dan niet inzetten van nieuwe instrumenten.
Opkoopbescherming
Een gemeente kan er vanaf 1 januari 2022 voor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit om woningzoekenden, waaronder koopstarters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning. Alvorens tot invoering over te gaan is het zaak na te denken over noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit. Op dit moment loopt de verkenning en moet nog blijken of de resultaten van de analyses voldoende nut en noodzaak aantonen voor het inzetten van het instrument opkoopbescherming. De uitkomsten van deze onderzoeksresultaten worden aan de raad voorgelegd zodat zij een weloverwogen besluit kan maken om opkoopbescherming als instrument op te nemen in de huisvestingsverordening.
Toeristische verhuur
Gemeente Bergen heeft al beleid op dit gebied en heeft hier regels over opgenomen in de huisvestingsverordening. Bij het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening is hiervoor wederom een onderbouwing nodig. Hiertoe wordt de toeristische druk onderzocht en op het vlak van het tweede woningbezit en de toeristische verhuur de bestaande situatie zo goed als mogelijk in beeld gebracht. Uitgangspunt is dat de raad vóór 1 juli de huidige regels over toeristische verhuur, zoals deze nu zijn opgenomen in de huisvestingsverordening, overneemt (anders heeft gemeente Bergen geen regels op dit onderwerp). Ons college komt op een later moment met een zorgvuldig voorstel richting uw raad over Bergen aan Zee en de Terrasflat in Egmond aan Zee. Hierover heeft uw raad op 30 januari 2020 een motie aangenomen waarin u heeft aangegeven voor Bergen aan Zee en de Terrasflat in Egmond aan Zee apart te willen bezien of deze woonruimte ook binnen de werking van hoofdstuk 3 van de huisvestingsverordening zouden moeten vallen. Wij hebben hierover op 11 mei 2021 een voorstel naar uw raad gezonden. U heeft hierover nog geen besluit genomen. Daarmee is de inwerkingtreding van artikel 15 voor deze woonruimte opgeschoven. Een voorstel met betrekking tot Bergen aan Zee en de Terrasflat in Egmond aan Zee wordt op een later tijdstip dan 1 juli 2023 aan uw raad voorgelegd.
Nieuwe wetgeving
Voor het loslaten van het maximum percentage voor het verlenen van voorrang op basis van lokale binding, het verlenen van voorrang aan vitale beroepsgroepen en het toewijzen van goedkopere koopwoningen, geldt dat we momenteel nog in de wetgevingsfase zitten. De verwachting is dat wetgeving op dit punt van rijkswege eerste helft van 2023 van kracht wordt. Afhankelijk van het moment en de aard van de wetgeving moet bekeken worden wat hiermee te doen in het lopende huisvestingsverordeningstraject. De uitwerking hiervan is voor nu nog buiten de aanpak van het onderzoeksbureau komen te vallen.
Tot slot
U bent op de hoogte gebracht van het vervallen van de huisvestingsverordening per 1 juli 2023 en daarmee het opstellen van de nieuwe huisvestingsverordening. Bij de besluitvorming over de nieuwe huisvestingsverordening wordt uw raad voorgesteld om vóór 1 juli 2023 het deel over de woonruimteverdeling (regels sociale-huurwoningen) vast te stellen en de extra tekstonderdelen gericht over eventueel de opkoopbescherming, het nog te nemen besluit over de terrasflats in Egmond aan Zee en Bergen aan Zee en mogelijke nieuwe wetgeving op een later moment vast te stellen.