Maand: januari 2021

Bijgaand treft u de notitie Bergense Behoefte. Hierin is de woning- en planbehoefte van de gemeente voor de komende 10 jaar opgenomen (2019 – 2028). Deze notitie dient ter staving van het ruimtelijk woonbeleid en het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag. Door sturing op de woningvoorraad en aanwezige voorzieningen wordt naar verwachting gerealiseerd dat de helft van de jongeren die anders zouden vertrekken naar een andere gemeente in de regio Alkmaar, in Bergen blijven wonen. Het aantal huishoudens in Bergen gaat daarmee met 1.133 toenemen tussen 2019 en 2028. Op oproep van het kabinet wordt 130% van de behoefte geprogrammeerd. De gewenste planvoorraad komt daarmee uit op 1.473 woningen.

Aanleiding
– De tekst wordt opgesteld als antwoord op een toezegging in de raadscommissie van 12 januari jl. door wethouder Valkering.

– In de raadscommissie van 12 januari jl. is de toezegging gedaan om de huidige schaarste in de woningmarkt toe te lichten. Eén van de aanleidingen om in de huisvestingverordening de recreatieve verhuur van woningen te reguleren, is de schaarste op de woningmarkt. De cijfers die gebruikt zijn voor het raadsbesluit van juni 2020 om te gaan reguleren en te handhaven kwamen uit 2019. De Stec Groep heeft hiervoor eind 2019 een woningschaarsteonderzoek uitgevoerd. In dit artikel wordt ingegaan op de (juridische) houdbaarheid van die onderzoeksgegevens.

Wettelijk kader
In hoofdstuk 3 van de Algemene wet bestuursrecht, Algemene bepalingen over besluiten, zijn bepalingen opgenomen over de inhoud van, de motivatie van, besluiten. Zo dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen te vergaren (artikel 3:2 Awb). Ook dient het bestuursorgaan indien een besluit berust op een onderzoek naar feiten en gedragingen dat door een adviseur is verricht zich ervan te vergewissen dat dit onderzoek op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden (artikel 3:9 Awb). Dit alles om te komen tot de verplichte deugdelijke motivering van een besluit (artikel 3:46 Awb).

Een duidelijke ‘houdbaarheidsdatum’ voor woningschaarsteonderzoeken is binnen wet of jurisprudentie niet geformuleerd. Wel zijn enkele aanknopingspunten te vinden in regelgeving over andere ruimtelijke besluiten. Voor bestemmingsplannen is bepaald dat in ieder geval
gebruik kan worden gemaakt van gegevens en onderzoeken die niet ouder zijn dan twee jaar (artikel 3.1.1a Bro). Voor in artikel 13.1 van de wet milieubeheer benoemde beschikkingen is een gelijke termijn ‘ten minste houdbaar tot’ termijn opgenomen (artikel 13.5, lid 1 Wm).

In het toekomstige recht kent de Omgevingswet de bepaling dat bij het nemen van een besluit op grond van die wet in ieder geval gebruik kan worden gemaakt van rapporten met gegevens, onderzoeken of inventarisaties die bij de vaststelling van het besluit niet ouder zijn dan twee jaar (artikel 16.5 lid 1 Ow). Gelijk aan bovenstaand is dit ook een ‘ten minste houdbaar tot’ bepaling door het gebruik van de woorden ‘in ieder geval’. De omgevingswet heeft die nuancering ook gecodificeerd. (artikel 16.5 lid 2 Ow).

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de onderzoeksgegevens uit eind 2019 haar houdbaarheidsdatum nog niet hebben overschreden. Toch meent het college er – geheel onverplicht – goed aan te doen ook een inhoudelijke uiteenzetting van de actualiteit
van de onderzoeksgegeven te overleggen aan de gemeenteraad voor de actualisering van de Huisvestingsverordening 2019.

Verwachtingen Stec Groep voor woningschaarste
Vraag is of er op dit moment nog steeds sprake is van schaarste op de woningmarkt. Om te checken of de aanleiding van schaarste nog steeds aan de orde is, is gevraagd de cijfers van schaarste op de woningmarkt te updaten. Het was, gelet op het zeer omvangrijke onderzoek
uit 2019, niet mogelijk om alle cijfers van Stec Groep te updaten voor de behandeling in de commissie en raad op 12 en 28 januari. Vandaar dat onderstaande gegevens zijn gebruikt om de huidige schaarste in kaart te brengen. Stec Groep heeft voor de gemeente in 2019 de kwantitatieve en kwalitatieve schaarste in beeld gebracht. Op basis van de schaarsteberekening, waarbij gekeken wordt of huishoudens passend wonen naar het inkomen, blijkt er een groot tekort te zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Ook is er een behoorlijk tekort voor de lage middeninkomens.

Uit de rapportage blijkt dat 5 tot 7% van de woningvoorraad (740 tot 1.120 woningen) de reguliere voorraad niet beschikbaar is voor reguliere bewoning, maar gebruikt wordt voor recreatieve doeleinden of gebruik als tweede woning. Ongeveer 40% van deze woningen zijn geschikt voor huishoudens met een laag- of middeninkomen, waar volgens de
schaarsteberekening juist te weinig woningen voor zijn. Om in te lopen op de schaarste moeten deze woningen beschikbaar komen voor deze doelgroep voor reguliere bewoning.

Stec Groep verwacht niet dat de schaarstesituatie in Bergen is verbeterd ten opzichte van de publicatiedatum van het onderzoek:
‘’Op basis van algemene woningmarktontwikkelingen in het afgelopen jaar verwachten we dat de schaarste die voor Bergen eind 2019 is aangetoond onveranderd is gebleven of mogelijk eerder zal zijn gestegen dan gedaald. Dit als gevolg van een aanhoudende stijging van huizenprijzen. Vooral voor
starters is het hierdoor nog lastiger geworden om een betaalbare woning te vinden’’. Stec Groep (december 2020).

Cijfers van de jaarraportage van het SVNK (Stichting Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland)
De schaarste door Stec geconstateerd wordt ook ondersteund door de jaarrapportage 2019 van de SVNK. Hieruit blijkt dat ook op de sociale woningmarkt in Bergen sprake is van toenemende krapte. De krapte wordt hier uitgedrukt in de slaagkans. De slaagkans wordt gemeten door het aantal verhuringen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Het
aantal verhuringen (166) blijft flink achter bij het aantal actief woningzoekenden (5.779).

Dit vertaalt zich in een daling van de slaagkans tussen 2017 en 2019, maar ook tussen 2018 en 2019. Huishoudens hebben steeds meer inschrijftijd nodig om kans te maken op een woning en moeten steeds vaker reageren op advertenties voor zij een woning kunnen bemachtigen. Cijfermatig was in Bergen een stijging in reacties op advertenties voor sociale
huurwoningen in de periode 2016-2019 van 10.312 naar 24.224 reacties. De slagingskans was in 2016 met afgerond 4% al laag maar daalde in 2019 nog verder naar afgerond 2%.

Cijfers van woningmarktanalyse van de Leygraaf makelaars
De schaarste op de woningmarkt wordt ondersteund door de koopwoningmarktanalyse van de Leygraaf makelaars in het derde kwartaal van 2020. De vraagprijs in Noord-Kennemerland is gemiddeld met 9,6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2019. De transactieprijs
van een woning in Bergen is gemiddeld zelfs met ruim 16% gestegen, ten opzichte van ‘slechts’ 9,4% gemiddeld in de regio. Ondanks een recordaantal transacties, is de krapte indicator
van 1,7 historisch laag. Een koper heeft slechts keuze uit 1,7 woningen. Het aanbod van relatief betaalbare tussenwoningen is daarbij het hardst gekelderd.

Conclusie
Uit de reactie van de Stec Groep en de woningmarktanalyse van de Leygraaf makelaars blijkt dat er op dit moment, januari 2021, nog steeds sprake is van schaarste op de woningmarkt. Waarbij eerder een grotere schaarste is dan dat dit is afgenomen. Ook uit de cijfers van het
SVNK, die nog niet bekend waren ten tijde van het onderzoek van de Stec Groep, blijkt de schaarste op de sociale woningmarkt. Daarmee is op dit moment nog steeds sprake van woningschaarste en de huisvestingsverordening voor regulering van de onttrekking van
woningen aan de woningmarkt nog steeds legitiem.

Wat betekenen de verschillende kleuren blauw op de profielenkaart ? (groenblauw, grijsblauw en helblauw)

De profielenkaart (‘kaart overzicht profielen Bergen’) is bedoeld om aan te geven waar de diverse profielen van de watergangen zijn gemeten. Op de kaart zijn de gemeten locaties genummerd en aangegeven met een dwarsstreep op de watergang. De donkerblauwe lijnen met de getallen en grijze streepjes zijn de watergangen die onderzocht zijn voor het baggerplan. Hier is de dikte van de baggerlaag bepaald. Dit zijn de watergangen die in beheer zijn bij de gemeente. De lijnen en profielen zijn in een topografische kaart gezet en de andere kleuren blauw zijn van de topografische kaart. Deze zijn niet van belang. Voor andere informatie dan de gemeten locaties kan de legger van het hoogheemraadschap geraadpleegd worden (‘Legger wateren 2020’).

Hoe is het toezicht op de waterkwaliteit geregeld? Uit de beantwoording hebben we begrepen dat HHNK toeziet op de waterkwaliteit. Maar over twee stukken hebben wij vragen, omdat inwoners ons wezen op de slechte waterkwaliteit:

1. De waterkwaliteit van het meertje en omliggende wateren waar Schoorl-community natuurorganisaties en provincie NH enthousiast over hebben gekregen om de biodiversiteit te verbeteren. Maar daarvoor moet er echt gebaggerd worden! Ook omwonenden verheugen zich op een verbetering van de waterkwaliteit. Kan het college zich hiervoor inzetten?

Omdat de waterkwaliteit voldoet aan de doelstelling van ’t Meertje wordt hier verder geen onderzoek naar gedaan. Samen met Schoorl Community onderzoeken we wel de mogelijkheden om de biodiversiteit te verbeteren.

2. Hoekje Kogendijk en Van Blaaderenweg melden inwoners dat extreem smerig is.

Bij ons zijn er geen meldingen bekend dat het water op deze locatie extreem smerig is. Ook tijdens de bewonersparticipatie Overdacht Stedelijk Water in 2019 is dit niet aan de orde gekomen. Wij gaan de situatie ter plaatse bekijken en vervolgens met het hoogheemraadschap bespreken.

Laatste vraag: Kan kort uitgelegd worden wat gedaan wordt om de rivierkreeft te bestrijden?

De gemeente volgt de ontwikkelingen en het beleid van het hoogheemraadschap met betrekking tot de rivierkreeften. Momenteel is er nog veel onduidelijk over de meest effectieve methode van bestrijding. Op dit moment onderzoekt Stowa (Stichting Toegepast Onderzoek Waterbeheer) daarom handelingsperspectieven om de populatie van exotische kreeften lokaal te beheersen.

Zie hierover https://www.stowa.nl/nieuws/zoeken-naar-oplossingen-voor-rode-amerikaanse-rivierkreeft . Wij wachten vooralsnog het beleid van HHNK en de lopende onderzoeken van o.a. de Stowa af.

Op 12 januari 2021 heeft wethouder Valkering de raadscommissie toegezegd om in de huisvestingsverordening de voorgestelde wijzigingen aan te geven met rood. Deze vindt u in de bijlage.

Beantwoording vraag raadsvoorstel formatie verkeer

Tijdens de behandeling van het raadsvoorstel formatie verkeer in de algemene raadscommissie is de vraag gesteld waarom er om extra verkeerskundige wordt gevraagd en niet om een verkeersplanoloog

Een deel van de beleidsmatige werkzaamheden die door de verkeerskundige gedaan moeten worden zijn van planologische aard. Binnen Bergen en zelfs binnen de gehele Buch is echter onvoldoende planologisch werk om daar een specialist voor aan te nemen. Landelijk is er een te kort aan verkeerskundige beleidsmedewerkers, werving is daarom al een probleem maar verkeersplanologen zijn er nog veel minder. Het zal bijna onmogelijk zijn om een dergelijke vacature te vervullen.

De Buch heeft het geluk dat er binnen de huidige verkeerskundigen wel mensen zijn die planologische kennis hebben. De Buch samenwerking maakt het mogelijk om de sterke kanten van mensen binnen de verschillende gemeentes in te zetten. Onze verkeerskundig beleidsmedewerkers werken allemaal voor meerdere gemeentes, als er een plustaak voor een bepaalde gemeente komt zal dat niet veranderen en kan er dus gebruik gemaakt worden van planologische kennis. Het aantal uren iemand specifiek voor Bergen werkt zal afhankelijk van zijn specialisatie omhoog gaan. Onder andere om deze reden is ook besloten dat de verkeerskundig beleidsmedewerkers tijd gaan schrijven.

Daarnaast wordt bij de werving van een verkeerskundige ook gekeken naar kennis en kunde op gebied van de verkeersplanologie. Deze kennis en kunde is onontbeerlijk bij een functie als beleidsmedewerker verkeer.

Kortom: bij de werving wordt niet specifiek gezocht naar een verkeersplanoloog maar is kennis op dit gebied, naast andere aspecten op gebied van verkeer en vervoer zoals verkeersveiligheid en mobiliteit, een vereiste.

Vraag n.a.v. agendapunt 4 bestemmingsplan Watertorengebied

Deze vraag hebben we tijdens de vergadering aangekondigd dat we schriftelijk zouden stellen. Het gaat over de aanbestedingsprocedure. Daar komt in tegenstelling tot de eerdere aanbesteding een knip in de aanbestedingsprocedure. Een sporthallen en een woningbouw deel.

Vraag: Wat zijn de consequenties van een knip in relatie tot de Europese richtlijnen? Valt ieder deel afzonderlijk onder de Europese richtlijnen?

Antwoord: Voor de bouw van de sporthal dient een Europese aanbestedingsprocedure te worden doorlopen, aangezien het bedrag voor het werk mogelijk boven de drempelwaarde kan uitkomen van € 5.350.000,-.

Voor de verkoop van de grond voor de realisatie van de woningen geldt in principe dat de verkoop van de grond door de gemeente niet aanbestedingsplichtig is. De gemeente is voornemens om de grond te verkopen door middel van een openbaar en transparant verkoopproces en waarbij een inschrijving zal moeten worden gedaan door marktpartijen. Hiermee wordt voldaan aan de Europese richtlijnen inzake de Wet Markt & Overheid.

Vraag n.a.v. agendapunt, vaststelling bestemmingsplan Kerkedijk 142 s

Vraag: Is het bouwplan in strijd met de anti dubbeltelregel van het geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied Noord?

Artikel 30 Antidubbeltelregel (Bestemmingsplan Landelijk Gebied Noord)

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Antwoord: De anti dubbeltelregel is bedoeld om te voorkomen dat een vergunningaanvrager binnen de regels van het geldende bestemmingsplan een beroep zou kunnen doen op bebouwingsmogelijkheden, door gronden in de aanvraag te betrekken welke reeds zijn betrokken bij de beoordeling van een andere bouwaanvraag. Concreet wordt hiermee voorkomen dat de gemeente bij de toetsing van het bouwplan aan het bestemmingsplan gedwongen wordt om de vergunning te verlenen omdat er aan de bouwregels van het bestemmingsplan wordt voldaan, terwijl dit niet terecht is aangezien er gronden bij het bouwplan zijn betrokken welke eerder onderdeel uitmaakten van een ander bouwplan. 

Voorbeeld:

Een anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat als een bestemmingsplan regelt dat op een perceel bijvoorbeeld maximaal 20 % mag worden bebouwd, het opengebleven terrein opnieuw mee telt bij een ander naastgelegen gebouw. Zonder deze bepaling zou een buurman bijvoorbeeld reeds ‘gebruikte’ gronden door aankoop bij zijn perceel kunnen betrekken en hierdoor meer kunnen bouwen en toch aan de 20% regel voldoen.

Het doel van de anti dubbeltelbepaling is dus om te voorkomen dat bestemmingsplanmogelijkheden dubbel worden benut of dat grond die benodigd is om te kunnen bouwen, nogmaals wordt meegeteld bij de beoordeling van een nieuw bouwplan. In dit geval is hier echter geen sprake van aangezien het hier gaat om het opstellen van een nieuw planologisch regime op het perceel middels een aanpassing van het bestemmingsplan. De aanpassing is ingegeven door het in natura compenseren van ontnomen bouwrechten uit het oude bestemmingsplan. De anti dubbeltelregel is dan ook niet van toepassing. 

Vraag: Er schijnt een plan in ontwikkeling te zijn in de oude dorpskern van Egmond aan Zee. Ik word hier al een poosje door verontruste bewoners uit dat gebied op aangesproken. Zij maken zich zorgen over de ontwikkelingen in dat kwetsbare gebied. Omdat ik de vraag niet vooraf voor de commissie heb aangekondigd, werd er geen antwoord op gegeven en is afgesproken dat ik deze schriftelijk vraag:

* Klopt het dat er een bouwplan in ontwikkeling is in het gebied omringd door de Julianastraat, Bergstraat en Visserstraat?
* Wat is de status van dit bouwplan?
* Wanneer wordt de raad op korte termijn geïnformeerd over dit plan door middel van een openbare informatie/presentatieavond?

Opmerking: GroenLinks wil dat dit plan eerst in de commissie/raad wordt besproken of/voordat het ter inzage gelegd kan worden.

Antwoord:

In Egmond aan Zee wordt inderdaad in de omgeving van de Julianastraat gewerkt aan een herontwikkelingsplan op een inbreilocatie. Dit plan bevindt zich nog in de voorfase. Gezien de fase van het plan is een raadsinformatieavond nog niet opportuun. De planvorming volgt verder de gebruikelijke planologische procedure.

Op 15 december 2020 heeft het plan van aanpak ‘Participatie RES 1.0’ ter vaststelling voor gelegen in het college. Dit plan van aanpak laat zien op welke wijze in de BUCH-gemeenten invulling wordt gegeven aan de participatie naar de RES 1.0, die in Bergen plaatsvindt op dinsdagavond 2 februari (raadsleden worden als toehoorder uitgenodigd). De zoekgebieden uit de concept RES vormen de basis voor deze participatie. Deze zoekgebieden zijn in de afgelopen maanden geconcretiseerd tot die zoekgebieden die nu de participatie in kunnen. De overige zoekgebieden vallen af of worden later de participatie ingebracht, bijvoorbeeld bij de RES 2.0.

Het college heeft de  volgende zoekgebieden vrijgegeven voor participatie:

• 1 bestaand zoekgebied zon langs het Noord Hollands kanaal tussen Schoorldam en de Kogendijk (golfterrein)
• 1 nieuw zoekgebied zon tussen Egmond Binnen en de Heilooër Zeeweg,
• het generieke zoekgebied ‘Zon tegen de kernen aan’ en
• het item ‘zon boven parkeerterreinen’”

Bijlagen:

Inleiding

De Wet Bibob voorziet in de integriteitsbeoordeling binnen Vastgoed. Vastgoed is een ruim begrip. Voor de goede orde, hieronder een opsomming wanneer de Wet Bibob een rol kan spelen in het kader van Vastgoed, te weten bij:

1. Een vastgoedtransacties ook in één adem genoemd met een grondtransactie, wanneer de gemeente civiele partij is (dus koper, verkoper, huurder, verhuur, pachter of verpachter).
   Ook huurcontracten vallen hieronder.
2. Een omgevingsvergunning WABO activiteit Bouw
3. Vergunningen in het kader van de Huisvestingsverordening (bv. splitsingsvergunningen).

Waar ziet de Wet Bibob op toe?

De Wet Bibob beoordeelt;

• De integriteit van de aanvrager en/of de derde/het zakelijk samenwerkingsverband met wie de aanvrager samenwerkt;
• De transparantie van de bedrijfs- en organisatiestructuur en de wijze van financiering.

De gemeente verricht daar zelf onderzoek in, maar kan ook advies vragen aan het RIEC Noord-Holland Noord en/of het Landelijk Bureau Bibob.

Bibobbeleid in wording

De BUCH gemeenten zijn bezig met het opmaken en vaststellen van nieuw Bibob-beleid. De reden hiervan is:

• Dat de Wet Bibob per 1 augustus 2020 is uitgebreid, waarbij ze o.a. meer mogelijkheden heeft om de omgeving van een aanvrager, bijvoorbeeld met wie de aanvrager samenwerkt b.v. als financierder, te kunnen screenen;
• Dat de BUCH gemeenten het belang van één uniforme Bibob-beleidslijn onderstrepen;

welke onderwerpen nu in het nieuwe nog vast te stellen Bibob-beleid worden opgenomen.
Ook worden de Bibob-vragenformulieren aangepast en wordt het kennisniveau m.b.t. de Wet BIBOB binnen de BUCH gemeenten verhoogd.

Sinds eind november is de Bibob-coördinator binnen de BUCH-gemeenten begonnen en heeft de opdracht meegekregen om het Bibob-beleid met de uitbreidingen op de vakgebieden (w.o. vastgoed) vast te stellen en samen met de vakafdelingen de bijbehorende werkprocessen op te gaan stellen. Het beleid wordt uniform binnen de BUCH-gemeenten.

Dit beleid wordt vastgesteld in het college. U wordt hierover nog geïnformeerd.

Frank Rovers

a.i. Bibob-coördinator BUCH gemeenten