Aanleiding
– De tekst wordt opgesteld als antwoord op een toezegging in de raadscommissie van 12 januari jl. door wethouder Valkering.
– In de raadscommissie van 12 januari jl. is de toezegging gedaan om de huidige schaarste in de woningmarkt toe te lichten. Eén van de aanleidingen om in de huisvestingverordening de recreatieve verhuur van woningen te reguleren, is de schaarste op de woningmarkt. De cijfers die gebruikt zijn voor het raadsbesluit van juni 2020 om te gaan reguleren en te handhaven kwamen uit 2019. De Stec Groep heeft hiervoor eind 2019 een woningschaarsteonderzoek uitgevoerd. In dit artikel wordt ingegaan op de (juridische) houdbaarheid van die onderzoeksgegevens.
Wettelijk kader
In hoofdstuk 3 van de Algemene wet bestuursrecht, Algemene bepalingen over besluiten, zijn bepalingen opgenomen over de inhoud van, de motivatie van, besluiten. Zo dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen te vergaren (artikel 3:2 Awb). Ook dient het bestuursorgaan indien een besluit berust op een onderzoek naar feiten en gedragingen dat door een adviseur is verricht zich ervan te vergewissen dat dit onderzoek op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden (artikel 3:9 Awb). Dit alles om te komen tot de verplichte deugdelijke motivering van een besluit (artikel 3:46 Awb).
Een duidelijke ‘houdbaarheidsdatum’ voor woningschaarsteonderzoeken is binnen wet of jurisprudentie niet geformuleerd. Wel zijn enkele aanknopingspunten te vinden in regelgeving over andere ruimtelijke besluiten. Voor bestemmingsplannen is bepaald dat in ieder geval
gebruik kan worden gemaakt van gegevens en onderzoeken die niet ouder zijn dan twee jaar (artikel 3.1.1a Bro). Voor in artikel 13.1 van de wet milieubeheer benoemde beschikkingen is een gelijke termijn ‘ten minste houdbaar tot’ termijn opgenomen (artikel 13.5, lid 1 Wm).
In het toekomstige recht kent de Omgevingswet de bepaling dat bij het nemen van een besluit op grond van die wet in ieder geval gebruik kan worden gemaakt van rapporten met gegevens, onderzoeken of inventarisaties die bij de vaststelling van het besluit niet ouder zijn dan twee jaar (artikel 16.5 lid 1 Ow). Gelijk aan bovenstaand is dit ook een ‘ten minste houdbaar tot’ bepaling door het gebruik van de woorden ‘in ieder geval’. De omgevingswet heeft die nuancering ook gecodificeerd. (artikel 16.5 lid 2 Ow).
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de onderzoeksgegevens uit eind 2019 haar houdbaarheidsdatum nog niet hebben overschreden. Toch meent het college er – geheel onverplicht – goed aan te doen ook een inhoudelijke uiteenzetting van de actualiteit
van de onderzoeksgegeven te overleggen aan de gemeenteraad voor de actualisering van de Huisvestingsverordening 2019.
Verwachtingen Stec Groep voor woningschaarste
Vraag is of er op dit moment nog steeds sprake is van schaarste op de woningmarkt. Om te checken of de aanleiding van schaarste nog steeds aan de orde is, is gevraagd de cijfers van schaarste op de woningmarkt te updaten. Het was, gelet op het zeer omvangrijke onderzoek
uit 2019, niet mogelijk om alle cijfers van Stec Groep te updaten voor de behandeling in de commissie en raad op 12 en 28 januari. Vandaar dat onderstaande gegevens zijn gebruikt om de huidige schaarste in kaart te brengen. Stec Groep heeft voor de gemeente in 2019 de kwantitatieve en kwalitatieve schaarste in beeld gebracht. Op basis van de schaarsteberekening, waarbij gekeken wordt of huishoudens passend wonen naar het inkomen, blijkt er een groot tekort te zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Ook is er een behoorlijk tekort voor de lage middeninkomens.
Uit de rapportage blijkt dat 5 tot 7% van de woningvoorraad (740 tot 1.120 woningen) de reguliere voorraad niet beschikbaar is voor reguliere bewoning, maar gebruikt wordt voor recreatieve doeleinden of gebruik als tweede woning. Ongeveer 40% van deze woningen zijn geschikt voor huishoudens met een laag- of middeninkomen, waar volgens de
schaarsteberekening juist te weinig woningen voor zijn. Om in te lopen op de schaarste moeten deze woningen beschikbaar komen voor deze doelgroep voor reguliere bewoning.
Stec Groep verwacht niet dat de schaarstesituatie in Bergen is verbeterd ten opzichte van de publicatiedatum van het onderzoek:
‘’Op basis van algemene woningmarktontwikkelingen in het afgelopen jaar verwachten we dat de schaarste die voor Bergen eind 2019 is aangetoond onveranderd is gebleven of mogelijk eerder zal zijn gestegen dan gedaald. Dit als gevolg van een aanhoudende stijging van huizenprijzen. Vooral voor
starters is het hierdoor nog lastiger geworden om een betaalbare woning te vinden’’. Stec Groep (december 2020).
Cijfers van de jaarraportage van het SVNK (Stichting Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland)
De schaarste door Stec geconstateerd wordt ook ondersteund door de jaarrapportage 2019 van de SVNK. Hieruit blijkt dat ook op de sociale woningmarkt in Bergen sprake is van toenemende krapte. De krapte wordt hier uitgedrukt in de slaagkans. De slaagkans wordt gemeten door het aantal verhuringen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Het
aantal verhuringen (166) blijft flink achter bij het aantal actief woningzoekenden (5.779).
Dit vertaalt zich in een daling van de slaagkans tussen 2017 en 2019, maar ook tussen 2018 en 2019. Huishoudens hebben steeds meer inschrijftijd nodig om kans te maken op een woning en moeten steeds vaker reageren op advertenties voor zij een woning kunnen bemachtigen. Cijfermatig was in Bergen een stijging in reacties op advertenties voor sociale
huurwoningen in de periode 2016-2019 van 10.312 naar 24.224 reacties. De slagingskans was in 2016 met afgerond 4% al laag maar daalde in 2019 nog verder naar afgerond 2%.
Cijfers van woningmarktanalyse van de Leygraaf makelaars
De schaarste op de woningmarkt wordt ondersteund door de koopwoningmarktanalyse van de Leygraaf makelaars in het derde kwartaal van 2020. De vraagprijs in Noord-Kennemerland is gemiddeld met 9,6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2019. De transactieprijs
van een woning in Bergen is gemiddeld zelfs met ruim 16% gestegen, ten opzichte van ‘slechts’ 9,4% gemiddeld in de regio. Ondanks een recordaantal transacties, is de krapte indicator
van 1,7 historisch laag. Een koper heeft slechts keuze uit 1,7 woningen. Het aanbod van relatief betaalbare tussenwoningen is daarbij het hardst gekelderd.
Conclusie
Uit de reactie van de Stec Groep en de woningmarktanalyse van de Leygraaf makelaars blijkt dat er op dit moment, januari 2021, nog steeds sprake is van schaarste op de woningmarkt. Waarbij eerder een grotere schaarste is dan dat dit is afgenomen. Ook uit de cijfers van het
SVNK, die nog niet bekend waren ten tijde van het onderzoek van de Stec Groep, blijkt de schaarste op de sociale woningmarkt. Daarmee is op dit moment nog steeds sprake van woningschaarste en de huisvestingsverordening voor regulering van de onttrekking van
woningen aan de woningmarkt nog steeds legitiem.